주택을 보유하고 있으면 해마다 재산세와 종합부동산세 고지서를 받게 됩니다. 그런데 막상 내 공시가격으로 세금이 얼마나 나오는지 따져 보려고 하면, 어떤 순서로 무엇을 빼고 무엇을 곱하는지부터 막히기 쉽습니다. 취득 단계의 세금은 살 때 한 번으로 끝나지만, 보유 단계의 세금은 해마다 공시가격과 주택 수, 세대 구성에 따라 다시 계산되기 때문입니다.
재산세가 먼저 정해지고 종합부동산세가 그 위에 얹힌다
주택 보유 단계의 세금은 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 나뉩니다. 종합부동산세법은 주택분 재산세를 지방세법에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세로 정의합니다. 또 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 종합부동산세를 납부할 의무를 진다고 규정합니다. 재산세가 먼저 정해지고 그 위에 종합부동산세가 얹히는 구조라고 보면 계산 순서가 잡힙니다.
종합부동산세의 과세기준일은 재산세의 과세기준일로 합니다. 그해 세금을 누가 부담하는지는 과세기준일 현재의 소유 상태로 갈린다는 뜻입니다. 신탁된 주택은 수탁자 명의로 등기되어 있더라도 위탁자가 납부 의무를 지며, 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 봅니다.
공시가격 합계에서 공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱한다
출발점은 공시가격입니다. 종합부동산세법은 공시가격을 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 공시된 가액으로 정의합니다. 주택분 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 공제금액을 뺀 다음, 그 금액에 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 계산 결과가 영보다 작은 경우에는 영으로 봅니다.
공시가격 합계액에서 빼는 금액은 납세의무자가 누구인지에 따라 달라집니다.
| 납세의무자 유형 | 공제액 |
|---|---|
| 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 법에서 정한 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체 | 0원 |
| 법인에도, 1세대 1주택자에도 해당하지 않는 자 | 9억원 |
그래서 보유세를 계산할 때 먼저 확인할 것은 세율표가 아니라 자신이 어느 유형에 들어가는지입니다. 같은 공시가격이라도 공제액이 달라지면 과세표준 자체가 달라지기 때문입니다.
공정시장가액비율은 법률이 대통령령에 위임하고 있습니다. 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 정하도록 한 것입니다. 시행령은 주택분 공정시장가액비율을 100분의 60으로 정하면서, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에는 연도별 비율을 따로 적용하도록 규정합니다. 실제 적용 연도에 고시되는 값은 확인이 필요합니다.
소유자·배우자·가족을 한 세대로 묶는 방법과 10년 특례
세대를 어떻게 묶는지도 결과를 바꿉니다. 시행령은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 것을 1세대로 봅니다. 다만 다음 경우에는 일정 기간 별개 세대로 봅니다.
| 사유 | 별개 세대로 보는 기간 | 내용 |
|---|---|---|
| 혼인으로 세대를 구성한 경우 | 혼인한 날부터 10년 동안 | 주택을 소유하는 자와 혼인한 자를 각각 별개 세대로 봄 |
| 동거봉양을 위해 합가한 경우 | 합가한 날부터 10년 동안 | 각각 별개 세대로 보는 특례 |
한 채만 보유한 세대로 인정되는 범위
시행령은 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우의 거주자를 1세대 1주택자로 정의합니다. 시행령은 이때 다가구주택을 원칙적으로 1주택으로 보도록 정하고 있습니다. 법은 여기에 더해 다음 경우도 같게 보도록 정합니다.
- 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유한 경우
- 일시적으로 2주택이 된 경우
- 상속주택을 함께 보유한 경우
- 지방 저가주택을 함께 보유한 경우
세부 요건은 시행령에 있습니다.
| 대상 | 시행령이 정한 내용 |
|---|---|
| 일시적 2주택 | 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우 |
| 상속주택 특례 | 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택에 적용 |
| 지분율이 100분의 40 이하인 주택 | 특례 대상 |
| 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원 이하인 주택 | 특례 대상. 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택은 그 공시가격 기준이 3억원 |
| 지방 저가주택 | 공시가격이 4억원 이하일 것이 요건의 하나 |
9월 16일부터 9월 30일까지 해야 하는 신청과 신고
이 특례들은 자동으로 적용되지 않습니다. 신청이나 신고가 필요한 항목은 기한이 같습니다.
| 항목 | 기한 | 해야 할 일 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 특례 | 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 | 특례를 적용받으려는 납세의무자가 관할세무서장에게 신청 |
| 부부 공동명의 1주택 | 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 | 부부가 공동으로 한 채만 소유한 경우 공동명의 1주택자를 그 주택의 납세의무자로 할 수 있고, 이를 신청 |
| 합산배제 대상 주택 | 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 | 합산배제 대상 주택을 보유한 납세의무자가 해당 주택의 보유현황을 신고 |
특례 신청서와 첨부 서류의 서식은 시행규칙이 정한 별지 서식을 따릅니다. 합산배제 주택이 있다면 이 신고 기한도 챙겨야 하며, 임대주택과 사원용주택 등의 합산배제 신고서 서식은 시행규칙에 규정되어 있습니다.
세율을 적용한 뒤 빼는 재산세액과 연령·보유기간 공제
주택분 종합부동산세액은 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용해 계산한 금액입니다. 세율표는 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우와 3주택 이상을 소유한 경우로 나뉩니다.
이중과세를 막기 위한 공제도 있습니다. 주택분 과세표준 금액에 대하여 이미 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종합부동산세액에서 공제합니다. 공제할 재산세액을 구하는 계산식은 시행령에 규정되어 있습니다.
한 채만 보유한 세대에는 추가 공제가 있습니다.
| 대상 | 공제액 |
|---|---|
| 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자 | 산출된 세액에 연령별 공제율을 곱한 금액 |
| 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자 | 산출된 세액에 보유기간별 공제율을 곱한 금액 |
두 공제는 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있습니다. 본인에게 실제로 적용되는지는 확인이 필요합니다.
직전 연도 총세액상당액의 100분의 150을 넘는 세액
세액이 갑자기 늘어나는 것을 막는 장치도 있습니다. 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액이 직전 연도 총세액상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액을 없는 것으로 봅니다. 다만 상한 계산 방식은 시행령이 정하므로 적용 여부는 확인이 필요합니다.
12월 1일부터 12월 15일까지의 납부, 그리고 분납과 납부유예
관할세무서장은 납부하여야 할 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수합니다. 납부고지서는 주택과 토지로 구분한 과세표준과 세액을 적어 납부기간 개시 5일 전까지 발급해야 합니다. 신고납부 방식을 택한 납세의무자는 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 신고해야 합니다.
한 번에 내기 어렵다면 분납이 있습니다. 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하면 그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있습니다. 분납할 수 있는 금액은 시행령이 세액 구간별로 정합니다.
| 납부하여야 할 세액 | 분납할 수 있는 금액 |
|---|---|
| 250만원 초과 5백만원 이하인 때 | 해당 세액에서 250만원을 차감한 금액 |
| 5백만원을 초과하는 때 | 해당 세액의 100분의 50 이하의 금액 |
납부유예 제도도 있습니다. 납부유예는 과세기준일 현재 한 채만 보유한 세대의 납세의무자를 대상으로 하며, 요건과 절차는 다음과 같습니다.
- 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있어야 합니다.
- 소득 기준을 충족해야 합니다.
- 해당 연도의 주택분 종합부동산세액이 100만원을 초과해야 합니다.
- 신청은 납부기한 만료 3일 전까지 해야 합니다.
- 유예할 세액에 상당하는 담보를 제공해야 합니다.
과세기준일 소유 여부부터 신청 기한까지, 계산 전 점검 항목
| 점검 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 과세기준일 현재 소유자인가 | 과세기준일은 재산세 과세기준일과 같으므로, 그날 기준 소유 여부가 그해 납세의무를 가릅니다. |
| 세대를 어떻게 묶는가 | 소유자와 배우자, 생계를 같이하는 가족이 한 세대이고, 혼인이나 동거봉양 합가의 기간 특례에 해당하는지 확인합니다. |
| 공제액 유형 | 한 채만 보유한 세대인지, 법인인지, 그 밖의 개인인지에 따라 공시가격 합계액에서 빼는 금액이 달라집니다. |
| 공정시장가액비율 | 시행령이 정한 비율이 적용 연도에 어떻게 고시되는지 확인이 필요합니다. |
| 추가 공제 대상인가 | 연령과 보유기간 공제는 한 채만 보유한 세대에 해당할 때의 세액에서 빼는 구조이므로 해당 여부 확인이 필요합니다. |
| 세부담 상한 | 직전 연도 총세액상당액과 비교하는 구조여서 직전 연도 과세 이력이 필요하고, 적용 여부는 확인이 필요합니다. |
| 납부 여력 | 분납과 납부유예는 요건과 신청 기한이 서로 다르므로 고지서를 받기 전에 미리 확인하는 편이 낫습니다. |
| 신청 여부 | 특례와 합산배제는 신고나 신청을 해야 적용되는 항목이 있으므로 기한을 놓치지 않아야 합니다. |
근거 조문의 시행일과 따로 확인해야 할 부분
위 내용은 시행 2026년 1월 1일 종합부동산세법의 조문에 따른 것입니다. 세부 기준은 시행 2026년 2월 27일 종합부동산세법 시행령에서 확인했습니다. 신고·신청 서식은 시행 2026년 3월 20일 종합부동산세법 시행규칙을 따랐습니다. 재산세의 세율과 부과 절차는 지방세법령이 정하는 부분이어서 여기서는 종합부동산세의 계산 구조만 중심으로 다루었고, 세부 수치와 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다. 구체적인 사안은 관할 세무서 등 관련 기관·전문가 확인이 필요합니다.