개별공시지가 열람과 이의신청, 법령 절차 한눈에 정리

땅 한 필지를 가지고 있으면 해마다 개별공시지가가 새로 정해집니다. 그런데 어디서 열람하는지, 값이 납득되지 않을 때 무엇을 언제까지 내야 하는지는 막상 찾기 어렵습니다. 분할이나 지목변경이 있었던 토지라면 공시 시점 자체가 다른 필지와 어긋나기도 합니다. 아래에서는 부동산 가격공시에 관한 법률과 그 시행령·시행규칙 조문에 실제로 적혀 있는 절차만 순서대로 살펴봅니다.

열람 화면의 숫자는 1제곱미터당 단가

개별공시지가는 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시하는 값입니다. 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위한 것입니다. 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격으로 정해지며, 이때 단위면적은 1제곱미터입니다. 즉 열람 화면에 뜨는 숫자는 필지 전체의 평가액이 아니라 제곱미터당 단가라는 점을 먼저 구분해야 합니다.

산정 방식도 법에 정해져 있습니다. 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정합니다. 이때 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 합니다. 토지가격비준표는 국토교통부장관이 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 제공합니다.

개별공시지가가 재산세 과세표준에 어떤 구조로 반영되는지는 여기서 인용한 법령의 범위를 벗어나므로 별도 확인이 필요합니다.

내 토지가 조회되지 않을 때: 표준지와 부과대상이 아닌 토지

표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 등에 대해서는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있습니다. 표준지로 선정된 토지는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 봅니다. 내 토지가 조회되지 않는다면 이 예외에 해당하는지부터 살펴야 합니다.

다만 다음 토지는 그래도 공시하여야 합니다.

• 관계 법령에 따라 지가 산정 등에 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지
• 시장·군수 또는 구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 결정·공시하기로 한 토지

매년 5월 31일 공시, 분할·합병·지목변경 토지는 기준일이 따로

시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 합니다. 열람과 이의신청 일정은 모두 이 공시일을 축으로 움직입니다.

다만 공시기준일을 다르게 할 수 있는 토지가 따로 있습니다.

• 분할 또는 합병된 토지
• 공유수면 매립 등으로 신규등록이 된 토지
• 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지목변경이 된 토지
• 국유·공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

기준이 되는 날과 공시 기한은 사유가 생긴 시점에 따라 갈립니다.

일반적인 공시기준일 자체는 법률이 대통령령에 위임하고 있습니다. 따라서 해당 연도에 적용되는 공시기준일은 공시 내용에서 직접 확인이 필요합니다.

관할 시·군·구 게시판에서 열람하고 별지 제6호서식으로 확인서 받기

공시할 때 게시해야 하는 항목은 정해져 있습니다. 시장·군수 또는 구청장은 다음 사항을 해당 시·군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 합니다.

• 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항
• 이의신청의 기간·절차 및 방법

열람처와 이의신청 기간을 확인하는 출발점은 결국 관할 지방자치단체의 게시판이나 홈페이지인 셈입니다.

서면 증빙이 필요하다면 확인서를 받을 수 있습니다. 결정·공시된 개별공시지가의 확인을 받으려는 사람은 해당 시장·군수 또는 구청장에게 확인을 신청할 수 있으며, 전자문서에 의한 신청도 포함됩니다. 신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 신청인에게 확인서를 발급하여야 합니다. 확인 신청과 확인서는 별지 제6호서식에 따릅니다. 수수료는 시·군 또는 구의 조례로 정하는 바에 따라 신청인에게 받을 수 있습니다.

결정·공시일부터 30일, 이의신청서와 증명 서류

개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다. 신청할 때는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부해 제출해야 합니다. 이의신청서는 시행규칙 별지 제8호서식을 씁니다.

처리 기한도 법에 있습니다.

시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 합니다. 심사를 위해 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있습니다. 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항은 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의 사항이기도 합니다.

틀린 계산·오기·표준지 선정 착오는 정정 절차로

가격 판단에 대한 불복과, 명백한 오류를 바로잡는 절차는 경로가 다릅니다. 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 합니다.

명백한 오류의 범위는 시행령에 열거돼 있습니다.

• 공시절차를 완전하게 이행하지 아니한 경우
• 용도지역·용도지구 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우
• 토지가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우

오류를 정정하려는 경우에는 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정·공시합니다. 다만 틀린 계산 또는 오기의 경우에는 그 심의를 거치지 아니할 수 있습니다.

공시 전 검증·의견 청취와 3개월 회의록 공개

공시된 뒤에만 대응하면 늦을 수 있습니다. 시장·군수 또는 구청장은 개별토지의 가격을 산정할 때 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 합니다.

검증에서 검토·확인하는 사항은 다음과 같습니다.

• 비교표준지 선정의 적정성
• 개별토지 가격 산정의 적정성
• 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지
• 인근토지의 지가와의 균형 유지
• 산정 시 적용된 용도지역·토지이용상황 등 주요 특성이 공부와 일치하는지 여부 등

이때 제공되는 지가현황도면은 해당 연도의 산정지가, 전년도의 개별공시지가 및 해당 연도의 표준지공시지가가 필지별로 기재된 도면을 말합니다. 전년도 값과 견줘 변동을 따져 볼 근거가 여기에 있습니다.

검증이 생략되는 경우도 있습니다. 검증을 생략할 때에는 개별토지의 지가변동률과 해당 토지가 있는 읍·면·동의 연평균 지가변동률 간의 차이가 작은 순으로 대상 토지를 선정해야 합니다. 개발사업이 시행되거나 용도지역·용도지구가 변경되는 등의 사유가 있는 토지는 검증 생략 대상으로 선정해서는 안 됩니다.

결정 근거를 더 확인하고 싶다면 회의록도 통로가 됩니다. 개별공시지가의 결정·공시를 위한 시·군·구부동산가격공시위원회 심의의 회의록은 해당 시·군 또는 구의 게시판이나 인터넷 홈페이지에 게시하거나 부동산공시가격시스템에 게시하도록 요청해야 합니다. 공개와 관련해 시행령이 정한 기간은 3개월입니다. 다만 이름·주민등록번호·주소 및 직위 등 특정인임을 식별할 수 있는 정보는 제외됩니다.

열람부터 이의신청까지 스스로 던져 볼 질문

• 열람한 값이 필지 전체 금액이 아니라 제곱미터당 단가임을 구분했는가.
• 내 토지가 공시 대상인지 확인했는가. 표준지로 선정된 토지는 그 표준지공시지가를 개별공시지가로 봅니다.
• 분할·합병·신규등록·지목변경 이력이 있는가. 있다면 기준일과 공시 기한이 일반 토지와 달라집니다.
• 불만의 성격이 가격 판단인가, 사실관계·절차의 오류인가. 전자는 이의신청, 후자는 정정 사유 해당 여부로 갈립니다.
• 이의신청 사유를 증명하는 서류를 갖췄는가. 서류 첨부는 신청의 요건입니다.
• 열람 방법과 이의신청 기간을 관할 시·군·구 게시판이나 인터넷 홈페이지의 공시 내용에서 직접 확인했는가.
• 전년도 개별공시지가 및 해당 연도 표준지공시지가와 비교해 변동 근거를 따져 봤는가.
• 개발사업 시행이나 용도지역·용도지구 변경이 있었던 토지인가.
• 금융기관 제출 등 서면 증빙이 필요해 확인서 발급을 신청해야 하는 상황인가.

인용 조문의 시행일과 지방자치단체별 차이

위에서 인용한 조문은 다음 법령을 기준으로 합니다.

지방자치단체별 공시 내용과 실제 일정·서식 운용은 다를 수 있습니다. 위 내용은 법률 자문이 아니므로, 구체적 사안은 관할 시·군·구 등 관련 기관과 전문가에게 확인이 필요합니다.