우리 구역이 신속통합기획(신통기획)으로 재개발·재건축을 추진한다는 안내는 받았는데, 지금 어느 단계에 와 있고 다음에 무엇을 동의하게 되는지 감이 잡히지 않는 조합원과 토지등소유자가 많습니다. 동의서를 내면 언제까지 철회할 수 있는지, 구청이 얼마 만에 답을 줘야 하는지도 자주 나오는 질문입니다. 아래에서는 도시 및 주거환경정비법과 시행령·시행규칙 조문만 근거로, 재개발·재건축이 거치는 법정 단계와 기한을 순서대로 살펴봅니다.
법령 자료에 없는 ‘신속통합기획’, 법에 정해진 정비사업 절차
근거로 삼은 법령 자료에는 ’신속통합기획’이라는 명칭도, 그 운영 방식도 나오지 않습니다. 그래서 신속통합기획 대상지에 따로 적용되는 기준·일정·지원 내용은 서울시 최신 운영기준을 확인해야 합니다(확인 필요).
반면 법은 정비사업을 ‘이 법에서 정한 절차에 따라’ 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 건축물을 개량·건설하는 사업으로 정의합니다. 조합원이 직접 동의하고 의결하는 핵심 단계는 법령에 정해져 있다는 뜻입니다. 운영기준과는 별개로 아래 법정 흐름을 알고 있으면 지금 어디쯤인지 판단하기가 쉬워집니다.
입안 요청에서 관리처분계획인가까지 이어지는 순서
관련 조문을 순서대로 이으면 대략 다음과 같습니다.
- 정비계획 입안 요청 또는 입안 제안(토지등소유자·추진위원회)
- 재건축이면 재건축진단
- 주민 서면통보·주민설명회·주민공람, 지방의회 의견청취
- 지방도시계획위원회 심의를 거친 정비구역 지정·고시
- 조합설립추진위원회 구성과 시장·군수등의 승인
- 조합설립 동의, 창립총회, 조합설립인가
- 조합총회에서 시공자 선정, 이후 사업시행계획인가와 관리처분계획인가
재건축사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 지어 공급하는 방식입니다. 재개발사업은 여기에 더해 환지로 공급하는 방식도 쓸 수 있습니다.
입안 요청은 4개월, 입안 제안은 60일 안에 답을 받습니다
정비계획 단계에서 주민이 먼저 나설 수 있는 방법은 ’입안 요청’과 ‘입안 제안’ 두 가지입니다.
| 구분 | 필요한 동의 | 제출 서류 | 입안권자의 회신 기한 | 기한 연장 |
|---|---|---|---|---|
| 입안 요청 | 토지등소유자의 2분의 1 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상 | 요청서 | 요청일부터 4개월 이내에 정비계획 입안 여부를 결정해 알림 | 2개월의 범위에서 한 차례만 |
| 입안 제안 | 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상 | 정비계획도서·계획설명서 등 첨부 | 제안일부터 60일 이내에 반영 여부를 통보 | 부득이한 경우 한 차례만 30일 |
입안 요청은 단계별 정비사업 추진계획상 입안시기가 지났는데도 정비계획이 입안되지 않은 경우 등에 토지등소유자나 추진위원회가 할 수 있습니다.
정확한 동의 비율은 법령이 아니라 시·도조례에서 정하므로, 우리 구역에 적용되는 조례 비율을 따로 확인해야 합니다.
재건축진단, 소유자 10분의 1 동의로 먼저 요청하는 길
재건축은 정비계획 단계를 전후해 재건축진단을 거칩니다. 시장·군수등은 정비예정구역별 정비계획 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시해야 합니다.
입안 요청이나 제안보다 진단을 먼저 받고 싶다면 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단 실시를 요청할 수 있고, 이 경우 진단 비용을 요청한 쪽에 부담하게 할 수 있습니다. 요청을 받은 시장·군수등은 요청일부터 30일 이내에 실시 시기 등을 담은 재건축진단 실시계획을 통보해야 합니다.
진단 항목은 주거환경 적합성, 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 등입니다. 시장·군수등은 진단 결과에 도시계획과 지역여건을 함께 검토해 사업시행계획인가 여부를 결정합니다.
30일 이상 주민공람과 지방의회 60일, 그리고 정비구역 지정·고시
정비계획이 입안되면 조합원이 의견을 낼 수 있는 공식 창구가 열립니다. 입안권자는 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회와 30일 이상 주민공람을 거쳐 의견을 들어야 합니다. 주민은 공람기간 안에 서면(전자문서 포함)으로 의견을 낼 수 있고, 의견이 채택되지 않으면 그 사유를 통보받습니다.
지방의회는 정비계획을 통지받은 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하고, 그 기간이 지나면 이의가 없는 것으로 봅니다. 그다음 정비구역 지정권자가 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역을 지정하고 공보에 고시합니다.
추진위원회 구성 동의가 조합설립 동의로 이어지는 구조
조합을 설립하려면 먼저 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원회를 구성하고 시장·군수등의 승인을 받아야 합니다. 추진위원회는 추진위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원으로 구성합니다. 추진위원회 구성에 동의한 사람은 조합설립에도 동의한 것으로 봅니다. 그러니 조합설립에 반대한다면 조합설립인가 신청 전에 시장·군수등과 추진위원회에 반대 의사를 표시해야 합니다.
조합설립 동의 요건은 사업 유형에 따라 다릅니다.
| 사업 유형 | 조합설립 동의 요건 |
|---|---|
| 재개발 | 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의 |
| 재건축 | 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상의 토지소유자 동의 |
검인받은 동의서, 그리고 철회할 수 있는 시점
동의서는 시장·군수등이 검인하거나 확인한 것을 써야 하며, 검인·확인을 받지 않은 동의서는 효력이 없습니다. 시장·군수등은 검인 신청을 받은 날부터 20일 이내에 검인한 서면동의서를 내주어야 합니다. 추진위원회는 조합설립 동의를 받기 전에 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출근거를 제공해야 합니다.
동의 철회나 반대의사 표시는 원칙적으로 그 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다. 다만 일부 동의는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있도록 정해져 있어, 내가 낸 동의서가 여기에 해당하는지 확인해야 합니다.
창립총회 14일 전 통지와 시공자 선정 합동설명회
창립총회는 조합설립 동의를 받은 뒤 인가 신청 전에 엽니다. 추진위원회는 창립총회 14일 전까지 안건·일시·장소 등을 인터넷 홈페이지에 공개하고 등기우편으로 통지해야 합니다. 조합설립인가를 받은 뒤에는 조합총회에서 시공자를 선정하며, 조합은 합동설명회를 2회 이상 개최해야 합니다.
우리 구역 진행 상황을 점검하는 일곱 가지 질문
- 우리 구역이 정비계획 입안 전인지, 공람 중인지, 정비구역 지정·고시 이후인지 공보·고시로 확인했는가
- 입안 요청이나 제안을 했다면 법정 회신 기한 안에 결과를 통보받았는가
- 재건축이라면 재건축진단을 요청했는지, 실시계획과 판정 결과를 통보받았는가
- 내가 낸 동의서가 검인·확인된 동의서인지, 철회할 수 있는 시점이 이미 지났는지 파악했는가
- 조합설립 동의 전에 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출근거를 받아 보았는가
- 우리 구역에 적용되는 입안 요청·제안 동의 비율을 시·도조례에서 확인했는가
- 신속통합기획에 따른 별도 일정·기준은 서울시 최신 운영기준으로 확인했는가(확인 필요)
위 내용은 시행 2026년 7월 1일 기준 도시 및 주거환경정비법과 같은 법 시행령을 바탕으로 한 것입니다. 시행규칙은 시행 2026년 2월 11일 기준 조문을 참고했습니다. 개별 사안은 다를 수 있고 위 내용은 법률 자문이 아니므로, 구체적인 사안은 관할 구청·서울시 등 관련 기관이나 전문가 확인이 필요합니다.