건축물대장 열람·발급, 위반건축물 확인 순서 정리

전세나 월세 계약서에 도장을 찍기 직전, 중개사무소에서 건네받은 건축물대장에 ’위반건축물’이라는 표시가 적혀 있는 것을 뒤늦게 발견하는 일이 있습니다. 매수인도 등기부만 확인하고 잔금을 치렀다가, 실제 사용하는 용도와 대장에 적힌 용도가 다르다는 사실을 나중에 아는 경우가 있습니다. 건축물대장에 어떤 정보가 적히고, 위반 사실이 왜 이 장부에 남으며, 계약 전에 무엇을 대조해야 하는지를 건축법과 그 하위법령 원문만으로 살펴봅니다.

아래 내용은 건축법(시행 2026년 2월 27일), 건축법 시행령(시행 2026년 7월 28일), 건축법 시행규칙(시행 2026년 2월 27일) 원문에 따른 일반적인 설명이며, 법률 자문이 아닙니다. 개별 건축물의 위반 여부, 용도변경 가능성, 과태료 부과 여부는 사안에 따라 다를 수 있으므로 구체적 사안은 관련 기관·전문가 확인이 필요합니다.

건축법 제38조가 정한 대장의 기재 내용과 작성 주체

건축물대장의 작성·보관 근거는 건축법 제38조이고, 이 사무는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 맡습니다. 작성 목적은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위한 것입니다. 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하도록 규정되어 있습니다. 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 위임되어 있습니다.

대장에 기재가 이루어지는 계기도 법에 정해져 있습니다.

시행령 제25조는 법 제38조제1항제4호의 “대통령령으로 정하는 경우”를 따로 정해 두었습니다. 여기에는 다음 두 가지가 포함됩니다.

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록 신청이 있는 경우
• 법 시행일 전에 법령등에 적합하게 건축되고 유지·관리된 건축물의 소유자가 그 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부를 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우

설계자·시공자·감리자 기재란과 특별조치법 교부 사실

사용승인 사실을 대장에 적을 때에는 설계자, 대통령령으로 정하는 주요 공사의 시공자, 공사감리자를 적어야 합니다. 시공 이력이나 감리 주체를 확인하려는 매수인에게는 이 기재란이 확인의 출발점이 됩니다.

과거 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 등에 따라 준공검사필증 또는 사용승인서를 교부받은 사실이 건축물대장에 기재된 경우는 기존 건축물 특례의 적용 기준으로도 쓰입니다.

시정명령이 ‘위반건축물’ 표시로 남는 경로

건축법 제79조는 위반 건축물 등에 대한 조치 근거 조항입니다. 허가권자는 법 또는 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 허가 또는 승인을 취소하거나 공사의 중지를 명하거나, 상당한 기간을 정하여 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 그리고 허가권자는 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 합니다. 즉 대장의 위반 표시는 담당자의 임의 메모가 아니라 시정명령 이력에 대응하는 법정 기재 사항입니다. 허가권자는 위반 실태를 파악하기 위한 조사도 할 수 있습니다.

한편 가설건축물은 건축허가를 하거나 축조신고를 받은 경우 가설건축물대장에 기재하여 관리하도록 되어 있으므로, 일반 건축물대장과는 별개의 장부를 확인해야 합니다.

영업 목적 임차인이 봐야 할 인허가 제한 요청

영업을 목적으로 임차하는 경우에는 제79조의 이어지는 조항이 더 중요합니다. 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대해서는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있습니다. 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 그 요청에 따라야 합니다.

대장 용도와 실제 용도가 다를 때: 허가·신고·기재내용 변경

대장의 용도 기재와 실제 사용 용도가 어긋나 보일 때는 용도변경 절차를 함께 봐야 합니다. 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 시설군 구분에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 하고, 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 해야 합니다.

건축주는 건축물의 용도를 복수로 하여 용도변경 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 할 수 있고, 허가권자는 건축기준과 입지기준 등에 모두 적합한 경우에 한정하여 복수 용도를 허용할 수 있습니다.

바닥면적 100제곱미터·500제곱미터 기준과 200만원 이하 과태료

규모 기준도 있습니다.

절차를 밟지 않으면 제재가 따릅니다. 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하지 아니한 자에게는 200만원 이하의 과태료를 부과합니다. 과태료 대상 목록의 첫 항목이 “제19조제3항에 따른 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하지 아니한 자”입니다.

시행규칙 제12조의2는 용도변경 허가 신청서와 신고서 서식, 변경 후 평면도 등 첨부 서류를 정하고 있습니다. 이때 허가권자는 변경 전의 평면도를 확인하기 위해 행정정보의 공동이용을 통해 건축물대장을 확인하거나 전산자료를 확인해야 하고, 그것으로 확인할 수 없으면 해당 서류를 제출하도록 해야 합니다. 대장의 평면 정보가 행정 절차에서도 실제 확인 수단으로 쓰인다는 뜻입니다.

제39조 등기촉탁 사유와 대장·등기부 대조

건축법 제39조는 건축물대장의 기재 내용이 변경되는 일정한 사유에 대해 관할 등기소에 그 등기를 촉탁하도록 정합니다(신규 등록은 제외). 해당 사유는 다음과 같습니다.

• 지번이나 행정구역의 명칭이 변경된 경우
• 사용승인을 받은 건축물로서 사용승인 내용 중 건축물의 면적·구조·용도 및 층수가 변경된 경우
• 건축물관리법에 따라 건축물을 해체한 경우
• 건축물의 멸실 후 멸실신고를 한 경우

매수인이 대장과 등기부의 면적·구조·용도·층수를 나란히 대조해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

종합민원실 업무와 법령에 없는 열람·발급 경로

시행령 제22조의4에 따른 건축에 관한 종합민원실의 처리 업무에는 건축물대장의 작성 및 관리에 관한 업무가 포함되어 있습니다. 같은 민원실은 사용승인에 관한 업무, 복합민원의 처리, 건축허가·건축신고 또는 용도변경에 관한 상담 업무, 건축관계자 사이의 분쟁에 대한 상담도 처리하며, 민원인의 이용에 편리한 곳에 설치하도록 되어 있습니다. 조직과 기능은 특별자치시·특별자치도 또는 시·군·구의 규칙으로 정합니다.

한편 건축물대장의 작성·보관에 관한 사무를 수행하기 위해 불가피한 경우에는 주민등록번호 또는 외국인등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있도록 규정되어 있습니다.

다만 세움터 같은 건축행정 온라인 창구와 정부 통합 민원 포털 중 실제로 열람·발급이 이루어지는 경로, 발급 수수료의 무료 여부, 신청 시 요구되는 신분 확인 서류는 근거로 삼은 법령 원문에 규정이 없어 확인이 필요합니다.

계약 전 대장에서 대조할 여덟 가지