부동산 중개보수 계산 순서: 거래금액과 상한요율 정리

전세나 월세 계약을 앞두고 중개사무소에서 중개보수 금액을 안내받았지만, 그 금액이 상한 안에 있는지 스스로 확인하기는 쉽지 않습니다. 검색하면 계산기는 많아도 무엇을 거래금액으로 보는지, 상한요율은 누가 정하는지, 언제 내야 하는지는 흩어져 있습니다. 중개보수는 법령과 시·도 조례가 상한을 정하고 그 범위 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하는 구조이므로, 순서를 알면 스스로 검산할 수 있습니다.

아래 내용은 시행 2026년 8월 28일 기준의 공인중개사법과 같은 법 시행령·시행규칙 조문에 따른 것입니다.

공인중개사법 제32조가 나눈 상한 결정 주체: 주택은 조례, 주택 외는 국토교통부령

공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정합니다. 같은 조는 한도를 정하는 주체를 대상물에 따라 다르게 규정합니다.

구분	한도를 정하는 방식
주택의 중개	보수와 실비의 한도 등은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정함
주택 외의 중개대상물	보수는 국토교통부령으로 정함

즉 주택은 국토교통부령이 정한 범위, 시·도 조례, 당사자 협의라는 세 단계를 거치고, 주택 외는 국토교통부령이 곧바로 상한을 정하는 구조입니다.

중개보수 변경에 관한 사항은 국토교통부에 두는 공인중개사 정책심의위원회의 심의 대상이기도 합니다. 상한 체계가 법령과 조례로 나뉘어 있으므로 같은 거래금액이라도 지역에 따라 요율표가 다를 수 있고, 시·도 조례별 요율표 차이는 계약 지역 기준으로 별도 확인이 필요합니다.

주택 면적 2분의 1을 경계로 갈리는 요율 체계

공인중개사법 시행규칙 제20조는 주택의 중개에 대한 보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 합니다. 대상물별 한도는 다음과 같고, 어느 경우든 그 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다.

중개대상물	한도
주택	일방으로부터 받을 수 있는 한도를 별표로 두며, 그 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내
주택 외 중 요건을 모두 갖춘 오피스텔	별표의 상한요율 이내
주택 외 중 그 밖의 경우	거래금액의 1천분의 9 이내

주택과 다른 용도가 섞인 건축물은 주택 면적 비중으로 적용 기준을 가립니다.

건축물 중 주택의 면적	적용 기준
2분의 1 이상	주택 기준
2분의 1 미만	주택 외 기준

또한 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수와 실비를 받아야 합니다. 주택 외 중개대상물에 대해서는 개업공인중개사가 실제 받으려는 상한요율을 요율·한도액표에 명시해야 하며, 이를 초과해 중개보수를 받을 수 없습니다.

월세·교환·복수 거래에서 거래금액을 확정하는 방법

요율을 곱할 대상인 거래금액의 계산 방법도 규칙에 정해져 있습니다.

거래 유형	거래금액으로 보는 금액
보증금 외에 차임이 있는 임대차	월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액
보증금 외에 차임이 있는 임대차 중 위와 같이 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우	월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액
교환계약	교환 대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 쪽의 가액
동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 같은 기회에 이루어지는 경우	매매계약에 관한 거래금액만 적용

약정이 없으면 거래대금 지급 완료일에 내는 중개보수

중개보수의 지급시기는 공인중개사법 시행령 제27조의2가 정합니다.

약정 여부	지급시기
개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정이 있을 때	약정에 따름
약정이 없을 때	중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날

사무소 게시 요율표와 확인·설명서 산출내역으로 대조하기

계약 전에는 사무소에 게시된 서류를 먼저 보는 편이 빠릅니다. 개업공인중개사는 중개사무소등록증과 중개보수표 등을 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 하고, 게시 대상에는 중개보수·실비의 요율 및 한도액표가 포함됩니다.

거래 단계에서는 중개대상물 확인·설명서에 거래예정금액과 중개보수 및 실비의 금액, 그 산출내역을 적도록 되어 있습니다. 중개의뢰인은 일반중개계약서의 작성을 요청해 거래예정가격과 그에 대하여 정한 중개보수를 문서로 남길 수도 있습니다. 실비는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 한정되며, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 청구합니다.

고의·과실로 거래가 깨진 경우의 보수와 제33조의 초과 금품 금지

중개보수 조항인 공인중개사법 제32조에는 단서가 붙어 있습니다. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못합니다. 다만 그 밖의 사유로 계약이 중도 해제된 경우의 보수 청구 기준은 이 자료만으로 단정할 수 없어 확인이 필요합니다.

사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받는 행위는 공인중개사법 제33조가 금지행위로 규정한 내용입니다.

광진구 착한중개사무소의 전·월세 중개보수 무료·감경 서비스

지방자치단체가 중개보수 부담을 낮추는 사업을 운영하기도 합니다. 광진구는 중개업소의 직업기부로 중개보수를 무료 또는 감경하는 서비스를 안내합니다.

항목	안내 내용
대상 거래	1억원 이하의 주택 전·월세 임차
지원 대상	기초생활수급자, 65세 이상 홀몸어르신, 관내 대학교 재학생, 1인가구, 다자녀가구 등
신청기한	상시신청
구비서류	해당없음

이용 방법은 구청 홈페이지나 부동산정보포털에서 착한중개사무소를 조회한 뒤 해당 중개업소를 방문·문의해 계약 전에 중개업자와 협의하는 방식입니다.

안내받은 중개보수를 검산할 때 짚어볼 항목

항목	확인할 내용
대상물 성격	건축물에서 주택 면적이 절반 이상인지에 따라 적용되는 요율 체계가 갈립니다.
협의 여지	조례와 규칙이 정하는 것은 상한이고, 실제 금액은 그 범위 안의 협의로 정해집니다.
거래금액 산정	월세 환산, 교환, 같은 기회의 복수 거래는 별도 계산 규칙을 따릅니다.
지역 기준	적용 조례는 중개사무소 소재지 기준이며, 조례별 요율표 차이는 확인이 필요합니다.
지급 시점	약정이 우선이고, 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일입니다.
초과 청구 여부	게시된 요율·한도액표와 확인·설명서의 산출내역을 대조해 봅니다.
감면 가능성	거주 지역의 감면 사업 대상인지, 계약 전에 협의가 필요한지 확인합니다.
계약이 깨진 경우	고의·과실 여부에 따라 달라지며, 중도 해제 기준은 확인이 필요합니다.

중개보수 및 실비의 한도 등은 2017년 1월 1일을 기준으로 3년마다 타당성을 검토하도록 정해진 규제 재검토 대상이므로, 계약 시점의 조문과 해당 시·도 조례를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 구체적 사안은 관련 기관·전문가 확인이 필요합니다.