전세 보증금 일부를 돌려받는 대신 그만큼 월세를 내자는 제안을 받으면, 집주인이 부른 월세가 적정한지부터 궁금해집니다. 인터넷 전월세 계산기마다 결과가 조금씩 달라서 어떤 숫자를 믿어야 할지 헷갈리기도 합니다. 이럴 때 볼 것은 계약서 특약 문구가 아니라 법이 정한 전환율 상한 산식입니다. 아래에서는 그 산식이 어떻게 짜여 있는지, 내 계약 금액을 어떤 순서로 넣는지를 주택임대차보호법과 같은 법 시행령 원문에 맞춰 살펴봅니다.
제7조의2가 비교하라고 정한 두 비율
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우의 산정률을 제한합니다. 이때 월세는 전환되는 금액에 법이 정한 비율 가운데 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 넘을 수 없습니다. 흔히 ’전월세전환율’이라고 부르는 것이 바로 이 낮은 비율입니다.
법이 비교하라고 정한 비율은 둘입니다.
| 구분 | 법이 정한 내용 |
|---|---|
| 첫째 비율 | 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율 |
| 둘째 비율 | 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 |
핵심은 ’둘 중 낮은 비율’이라는 점입니다. 어느 한쪽이 높게 나오더라도 상한 계산에는 더 낮은 쪽이 쓰입니다. 또 이 규정은 월세의 상한을 정한 것이지 월세 금액을 정해 주는 규정이 아닙니다. 당사자는 상한 안에서 월세를 정하게 되고, 상한을 넘는 부분이 문제가 됩니다.
전환 금액에 낮은 비율을 곱하기까지의 순서
조문을 계산 순서로 바꾸면 ’월세 상한 = 전환되는 금액 × 두 비율 중 낮은 비율’입니다. 실제로 숫자를 넣을 때는 다음 순서로 확인합니다.
| 단계 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 전환되는 금액 정하기 | 보증금 전체가 아니라 월세로 바꾸는 부분만 넣습니다. 법은 보증금의 ’전부 또는 일부’를 전환하는 경우를 함께 다루므로, 일부만 바꾸면 줄어드는 보증금 액수가 곧 전환 금액입니다. |
| 첫째 비율 확인 | 대통령령으로 정하는 비율입니다. 근거로 삼은 시행령 자료에는 이 비율을 정한 조문이 들어 있지 않아, 현행 수치는 확인이 필요합니다. |
| 둘째 비율 확인 | 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더합니다. 기준금리는 한국은행 공시값을, 더하는 이율은 현행 시행령 수치를 각각 확인해야 합니다. 근거 자료에는 두 수치가 모두 담겨 있지 않아 확인이 필요합니다. |
| 낮은 비율 고르기 | 첫째 비율과 둘째 비율을 비교해 낮은 쪽을 적용 비율로 씁니다. |
| 곱하고 월 단위로 맞추기 | 전환 금액에 적용 비율을 곱해 월 단위 차임 상한을 구합니다. 비율이 어떤 기간 단위로 정해져 있는지, 월 단위로 어떻게 환산하는지도 시행령 원문에서 함께 확인하는 것이 안전합니다. |
(가)와 (나)로 채우는 월세 상한 계산표
고시 수치를 확인하기 전에 특정 숫자로 결과를 단정하면 틀린 결론을 낼 수 있습니다. 그래서 계산 예시는 내 계약 금액을 넣을 수 있는 빈칸 계산표 형태로 둡니다.
| 항목 | 넣는 값 |
|---|---|
| 현재 보증금 | (가) |
| 전환 후 보증금 | (나) |
| 전환되는 금액 | (가) − (나) |
| 첫째 비율 | 현행 시행령에서 확인한 값 |
| 둘째 비율 | 계산 시점의 한국은행 공시 기준금리 + 현행 시행령의 가산 이율 |
| 적용 비율 | 첫째 비율과 둘째 비율 중 낮은 값 |
| 월세 상한 | (가) − (나)에 적용 비율을 곱해 월 단위로 맞춘 금액 |
| 비교 | 제안받은 월세 증가분이 월세 상한 이하인지 |
전월세 계산기 결과가 서로 다를 때 대조할 입력값
전월세 계산기 결과가 서로 다르다면 결과값만 비교하지 말고 계산기에 어떤 기준금리 시점과 어떤 가산 이율이 들어갔는지부터 대조해 보세요. 산식은 법에 정해져 있으므로, 결과 차이는 대개 입력한 비율에서 확인할 수 있습니다. 공식 수치를 직접 넣어 계산표를 한 번 채워 두면 계산기 결과를 검증하는 기준으로도 쓸 수 있습니다.
전환율 상한과 20분의 1 증액 한도는 별개 조항
보증금을 월세로 바꾸는 ’전환’과 차임이나 보증금 자체를 올리는 ’증액’은 법에서 서로 다른 조항으로 제한됩니다. 전환은 앞에서 본 산정률 상한이 적용되고, 증액은 별도 한도가 적용됩니다. 차임이나 보증금의 증액청구에 걸리는 제한은 다음과 같습니다.
| 구분 | 증액청구 제한 |
|---|---|
| 금액 | 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. |
| 시기 | 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. |
| 지역별 상한 | 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 이 범위 안에서 증액청구 상한을 조례로 달리 정할 수 있으므로, 해당 지역 조례 확인이 필요합니다. |
보증금 일부를 월세로 바꾸면서 전체 부담까지 함께 늘어나는 제안이라면, 전환 부분은 전환율 상한으로, 늘어나는 부분은 증액 한도로 나누어 따져 보는 것이 출발점입니다. 실제 제안이 어느 쪽에 해당하는지는 사안마다 달리 볼 수 있으므로 확인이 필요합니다.
상한을 넘겨 낸 월세의 반환청구와 분쟁조정위원회
법은 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우 초과 지급된 차임 상당금액의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 증액비율을 넘겨 차임이나 보증금을 지급한 경우도 같은 조항으로 반환을 청구할 수 있습니다. 그래서 계산표를 채워 보고 이미 낸 월세가 상한을 넘었다면, 언제부터 얼마를 냈는지 이체 내역과 계약서를 함께 정리해 두는 것이 우선입니다.
당사자끼리 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 조정위원회가 심의·조정하는 사항에는 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁이 들어 있습니다. 조정위원회위원장은 조정업무에 참고하려고 시·도지사에게 인근지역의 확정일자 자료, 보증금의 월차임 전환율 등 적정 수준의 임대료 산정을 위한 자료를 요청할 수 있습니다. 시·도지사는 정당한 사유가 없으면 이 요청에 따라야 합니다.
갱신거절 손해배상에도 쓰이는 환산월차임
낮은 비율로 보증금을 월세로 바꾸는 계산은 갱신거절 손해배상에서도 쓰입니다. 법은 월차임에 보증금을 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액을 더한 것을 ’환산월차임’이라고 부릅니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대한 경우, 손해배상액은 당사자 사이에 미리 정한 합의가 없으면 다음 기준 중 큰 금액으로 정합니다.
| 기준 | 손해배상액 |
|---|---|
| 첫째 기준 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액 |
| 둘째 기준 | 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 |
| 셋째 기준 | 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 |
전환율 계산표를 한 번 만들어 두면 이런 상황에서도 같은 방식으로 환산월차임을 구해 볼 수 있습니다.
월세 전환 제안에 답하기 전 점검 항목
| 항목 | 점검할 내용 |
|---|---|
| 전환 금액 | 보증금 전체가 아니라 월세로 바뀌는 부분만 계산에 넣었는지 |
| 첫째 비율 | 현행 시행령에서 정한 비율을 직접 확인했는지(확인 필요) |
| 둘째 비율 | 계산 시점의 한국은행 공시 기준금리와 시행령 가산 이율을 확인했는지(확인 필요) |
| 적용 비율 | 두 비율 중 낮은 쪽을 썼는지 |
| 계산기 검증 | 계산기에 들어간 비율이 공식 수치와 같은지 |
| 전환과 증액 구분 | 제안이 단순 전환인지, 총부담 증액이 섞였는지 |
| 증액 한도 | 증액이 섞였다면 약정 금액 대비 한도와 직전 증액 시점을 함께 확인했는지 |
| 초과 지급 | 이미 상한을 넘겨 냈다면 지급 내역을 정리했는지, 조정 신청을 검토했는지 |
위 내용은 주택임대차보호법(시행 2026년 1월 2일) 원문을 기준으로 했습니다. 증액청구 기준은 주택임대차보호법 시행령(시행 2026년 7월 1일) 원문을 따랐습니다. 법률 자문이 아니고 개별 사안은 다르게 판단될 수 있으니, 구체적 사안은 관련 기관·전문가 확인이 필요합니다.