계약 기간은 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 새 집으로 이사하거나 전입신고를 옮길 날짜는 다가오고 있다면 ‘지금 주소를 옮기면 보증금 순위가 사라지지 않을까’ 하는 걱정이 가장 먼저 듭니다. 이럴 때 찾게 되는 제도가 임차권등기명령입니다. 법원 결정으로 임차권을 등기해 두면 이사한 뒤에도 이미 갖고 있던 권리가 지켜지는지가 핵심입니다.
신청할 수 있는 시점과 접수하는 법원
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않은 경우에 임차인이 신청할 수 있습니다. 계약이 아직 이어지는 중에는 안 되고, ’임대차 종료’와 ’보증금 미반환’이 함께 있어야 신청할 수 있습니다.
신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 합니다. 지금 사는 곳이나 임대인의 주소가 아니라 빌린 집이 있는 곳을 기준으로 관할 법원을 찾아야 합니다.
임차인 본인만 신청할 수 있는 것도 아닙니다. 금융기관등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 이때 비용 청구·항고 등에 관한 규정에서 말하는 임차인은 금융기관등으로 봅니다. 내 사안에서 금융기관이 실제로 대신 신청하는지는 해당 기관에 확인이 필요합니다.
신청서에 적는 내용과 첨부할 서면
신청서에는 법이 정한 사항을 적어야 하고, 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다. 소명은 법원이 사실이라고 일단 받아들일 수 있을 정도로 자료를 내는 것을 뜻하므로, 계약 종료와 보증금 미반환을 보여 줄 자료를 함께 준비해야 합니다. 법이 요구하는 기재 사항은 아래와 같습니다.
| 기재 항목 | 적어야 할 내용 |
|---|---|
| 신청의 취지 및 이유 | 임차권등기명령을 구하는 취지와 그 이유 |
| 임대차의 목적인 주택 | 주택의 일부분을 빌린 경우 해당 부분의 도면 첨부 |
| 임차권등기의 원인이 된 사실 | 대항력이나 우선변제권을 이미 취득했다면 그 사실 |
| 그 밖의 사항 | 대법원규칙으로 정하는 사항 |
많이 헷갈리는 부분은 도면입니다. 주택·상가건물의 일부분에 대한 신청서에는 임대차 목적 부분을 표시한 도면을 붙여야 하지만, 목적 범위가 건물의 일부이면서 특정층 전부라면 도면을 첨부할 필요가 없습니다. 한 층을 통째로 빌렸다면 도면이 필요 없고, 한 층의 일부만 빌렸다면 도면을 준비해야 한다는 뜻입니다.
부동산 등기사항증명서와 임대차계약서는 송달 단계에서도 쓰입니다. 법원 업무처리지침은 신청서에 첨부된 부동산 등기사항증명서와 임대차계약서에 적힌 임대인 주소지를 재송달할 곳으로 정하고 있습니다. 두 서류에 적힌 임대인 주소가 정확한지도 미리 살펴 두면 좋습니다.
신청 수수료와 등록면허세 등 현재 내야 하는 금액은 제공된 법령 자료에 나와 있지 않아 확인이 필요합니다. 전자소송으로 접수하는 경로도 법원의 공식 안내에서 확인이 필요합니다.
등기를 마친 뒤 생기는 효력
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 법 문언상 효력은 법원 결정이 아니라 ‘등기를 마친’ 때 생기므로, 이사 전에 등기부에 임차권등기가 실제로 올라갔는지 확인하는 것이 중요합니다.
임차인이 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리는 그대로 유지됩니다. 그리고 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 임차인이 이 제도를 쓰는 이유가 바로 이 조항입니다.
| 효력 항목 | 법이 정한 내용 |
|---|---|
| 등기 완료 시 | 대항력과 우선변제권 취득 |
| 등기 전에 이미 취득한 권리 | 그대로 유지 |
| 등기 후 대항요건 상실 | 이미 취득한 대항력·우선변제권 상실하지 않음 |
| 등기 후 같은 주택을 빌린 다음 임차인 | 보증금 중 일정액에 대한 우선변제를 받을 권리 없음 |
마지막 항목은 다음 임차인에 관한 규정입니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 보증금 중 일정액의 우선변제를 받을 권리가 없고, 주택의 일부분을 빌린 경우에는 해당 부분으로 한정됩니다.
임대인에게 결정문이 송달되지 않을 때
임대인이 연락을 끊었거나 주소를 옮겨 결정문을 받지 않는 경우도 많습니다. 법원 업무처리지침에 따르면 신청서에 적힌 임대인 주소지로 송달이 되지 않으면, 법원은 첨부된 부동산 등기사항증명서와 임대차계약서에 적힌 임대인 주소지로 직권으로 다시 송달합니다.
그 주소지에도 송달이 되지 않으면 법원은 송달불능 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하고, 송달 효력이 생기는 즉시 임차권등기의 촉탁을 합니다. 임차인이 임대인의 새 주소를 직접 찾아내지 못하더라도 법원이 직권으로 절차를 이어 간다는 뜻입니다.
2000년 4월 17일 발령된 같은 이름의 이전 지침은 첨부 서류를 ’부동산등기부등본’이라고 적었고, 재송달 문장이 중복되어 있습니다. 직권 재송달, 공시송달·발송송달, 촉탁으로 이어지는 순서는 같지만 표현이 다르므로 개정된 현행 지침을 기준으로 삼았습니다.
비용 청구, 기각, 임대인의 이의
임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 신청 단계에서 낸 비용의 영수증 등을 보관해 두는 편이 좋습니다.
신청이 기각되면 임차인은 그 결정에 대해 항고할 수 있습니다. 반대로 임대인 쪽에서 결정에 이의를 신청하는 경우, 취소신청, 신청에 대한 재판, 등기명령의 집행 등에는 민사집행법의 가압류 관련 규정을 준용하며, 이때 ’가압류’는 ’임차권등기’로, ’채권자’는 ’임차인’으로, ’채무자’는 ’임대인’으로 봅니다. 촉탁, 등기관의 기입 등 세부 절차는 대법원규칙으로 정합니다.
이사 전에 내 상황을 점검하는 순서
- 임대차가 끝났는지, 그리고 보증금을 아직 돌려받지 못했는지 먼저 확인합니다. 두 조건이 함께 있어야 신청할 수 있습니다.
- 빌린 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지원·시군 법원이 어디인지 찾습니다.
- 집 전체를 빌렸는지, 한 층 전부를 빌렸는지, 층의 일부만 빌렸는지 따져 보고 도면이 필요한지 판단합니다.
- 신청 이유와 등기 원인 사실을 소명할 자료, 부동산 등기사항증명서, 임대차계약서를 갖추고 임대인 주소 기재를 점검합니다.
- 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실을 신청서에 적습니다.
- 등기부에 임차권등기가 실제로 올라간 것을 확인한 뒤에 이사나 전출을 진행합니다.
- 신청과 등기에 든 비용 자료를 보관해 두고, 수수료·등록면허세 금액과 전자소송 경로는 법원 안내로 따로 확인합니다.
주택임대차보호법은 2026년 1월 2일 시행본을 기준으로 확인했습니다. 송달불능 처리는 2023년 1월 16일 발령·시행된 법원 업무처리지침을 따랐습니다. 도면 첨부 여부는 2020년 5월 21일 발령·시행된 예규를 근거로 했습니다. 구체적인 사안은 관할 법원이나 법률 전문가에게 확인해야 합니다.