전세 만기가 다가오는데 집주인이 “직접 들어와 살겠다”며 나가 달라고 하면, 계약갱신요구권을 쓸 수 있는지부터 막막해집니다. 언제까지 말해야 하는지, 집주인이 어떤 이유를 대면 거절할 수 있는지, 거절 이유가 사실과 달랐을 때는 어떻게 되는지가 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 아래 내용은 주택임대차보호법과 시행령 조문만 근거로, 세입자가 확인해야 할 순서대로 풀어 쓴 것입니다.
제6조제1항 전단의 기간 안에 요구해야 거절이 제한됩니다
법은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 즉 계약갱신요구권은 아무 때나 쓰는 권리가 아니라, 법이 정한 기간 안에 요구해야 집주인의 거절이 제한됩니다.
다만 이번에 참고한 조문 자료에는 그 기간이 구체적으로 계약 만료 전 언제부터 언제까지인지 적힌 본문이 들어 있지 않습니다. 따라서 정확한 행사 기간은 주택임대차보호법 현행 조문 기준으로 확인이 필요합니다. 만기일만 기억해 두고 기다리다가 기간을 넘기면 갱신 요구 자체가 이 조항의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 계약서의 만료일을 확인한 뒤 현행 조문의 기간과 맞춰 미리 날짜를 계산해 두는 편이 안전합니다.
1회만 쓸 수 있고, 갱신되면 존속기간은 2년으로 봅니다
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 한 번 행사해 갱신을 받았다면 그다음 만기에는 같은 권리를 다시 쓸 수 없다는 뜻이므로, 지금이 첫 행사인지부터 확인해야 합니다.
갱신 전과 후를 비교하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 기존 계약 | 갱신된 계약 |
|---|---|---|
| 계약 조건 | 당초 계약 내용 | 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봄 |
| 보증금·차임 | 당초 금액 | 법이 정한 범위에서 증감 가능 |
| 해지 | 당초 계약에 따름 | 법의 해지 규정을 준용 |
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이번 자료에는 그 증감 범위의 구체적인 한도가 담겨 있지 않습니다. 집주인이 보증금 인상을 요구한다면 해당 조문에서 허용 범위를 따로 확인해야 합니다.
집주인이 내세울 수 있는 거절 사유는 네 갈래입니다
원칙은 “정당한 사유 없이 거절하지 못한다”이고, 법은 예외로 거절이 가능한 경우를 열거합니다. 성격별로 묶으면 네 갈래입니다.
| 구분 | 거절이 가능한 경우 |
|---|---|
| 임차인 쪽 사정 | 차임 연체: 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 임차인 쪽 사정 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 임차인 쪽 사정 | 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| 임차인 쪽 사정 | 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 |
| 임차인 쪽 사정 | 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 |
| 주택 자체의 사정 | 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 |
| 주택 자체의 사정 | 임대인이 법에서 정한 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 |
| 임대인 쪽 사정 | 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 합의·기타 | 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 합의·기타 | 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
철거·재건축 사유의 구체적인 목록은 이번 자료에 없어 조문 확인이 필요합니다. 실제 거주 사유에서 말하는 임대인에는 임대인의 직계존속·직계비속이 포함됩니다.
집주인이 거절 의사를 밝혔다면, 그 이유가 위 목록 중 어디에 해당한다고 주장하는지부터 구체적으로 확인하는 것이 출발점입니다.
실거주로 거절해 놓고 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 대상입니다
임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했는데, 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 그 주택을 임대했다면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
배상액은 거절 당시 당사자끼리 손해배상액 예정에 관한 합의가 없었다면, 다음 금액 중 큰 금액으로 정해집니다.
| 비교하는 금액 | 산정 내용 |
|---|---|
| 환산월차임 기준 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액 |
| 차액 기준 | 새로 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 |
| 손해액 기준 | 실거주 사유 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 |
여기서 환산월차임은 월차임에, 보증금이 있으면 그 보증금을 법에서 정한 비율 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 바꾼 금액을 더한 것입니다. 전환 비율의 구체적인 값은 이번 자료에 없으므로, 실제 금액은 해당 조문과 공시 비율을 확인한 뒤에 계산해야 합니다.
갱신 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상이 될 수 있습니다
갱신을 놓고 다툼이 생겼을 때 소송 전에 검토할 수 있는 절차가 분쟁조정입니다. 시행령은 조정위원회가 심의·조정하는 분쟁으로 “임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁”과 “임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁”을 명시하고 있습니다. 갱신 거절의 정당성 다툼이나 실거주 거절 후 손해배상 문제 모두 조정 대상이 될 수 있다는 뜻입니다.
갱신을 요구하기 전에 세입자가 점검할 항목
- 계약서상 만료일을 확인하고, 현행 조문 기준 행사 기간 안에 있는지 계산했다
- 이번이 계약갱신요구권의 첫 행사다
- 차임을 밀린 기록이 없는지, 있다면 누적 금액이 어느 정도인지 확인했다
- 집주인 동의 없는 전대나 고의·중과실 파손 문제가 없다
- 갱신 요구 의사를 언제, 어떤 방식으로 전달했는지 기록으로 남길 준비를 했다
- 집주인이 거절했다면 법에 열거된 사유 중 어느 것을 근거로 드는지 확인했다
- 실거주 거절이라면, 이후 그 집이 다른 사람에게 임대되는지 확인할 방법을 생각해 두었다
기한·횟수·거절 사유·사후 임대 순으로 따져 봅니다
| 따질 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 기한 | 법이 정한 기간 안에 갱신을 요구했는가. 기간 밖이면 거절 제한 조항의 보호를 받기 어렵습니다(정확한 기간은 확인 필요). |
| 횟수 | 이미 한 번 갱신요구권을 써서 갱신을 받았는가. 그렇다면 다시 행사할 수 없습니다. |
| 임차인 귀책 | 차임 연체, 부정한 방법의 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 의무의 현저한 위반 중 해당하는 것이 있는가. |
| 주택 사정 | 멸실이나 법이 정한 철거·재건축 사유가 있는가. |
| 임대인 사정 | 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는가. |
| 사후 확인 | 실거주를 이유로 거절한 뒤 갱신되었을 기간 안에 다른 사람에게 임대했는가. 손해배상 청구 대상이 될 수 있습니다. |
| 해결 경로 | 당사자 간 협의가 어렵다면 분쟁조정위원회 조정 대상인지 검토합니다. |
위 기준은 조문을 일반적으로 풀어 쓴 것이며, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 다를 수 있고 법률 자문이 아닙니다.
근거 조문의 시행일과 확인이 필요한 부분
법률 내용은 시행 2026년 1월 2일 주택임대차보호법 조문에 따른 것입니다. 분쟁조정 관련 내용은 시행 2026년 7월 1일 주택임대차보호법 시행령에 따랐습니다. 구체적 사안은 관련 기관·전문가 확인이 필요합니다.