공정시장가액비율 누가 정하나: 법률 범위와 시행령 값 정리

공시가격이 발표되고 나면 “내 세금은 얼마나 늘까”를 직접 계산해 보려는 분이 많습니다. 그런데 계산을 시작하면 공정시장가액비율에서 한 번씩 막힙니다. 이 비율은 어딘가에 고정된 하나의 숫자가 아니라, 법률이 범위를 정하고 시행령이 그 범위 안에서 실제 값을 정하는 구조이기 때문입니다. 주택과 토지에 적용되는 값이 다르고, 특정 기간에만 다른 값이 적용된 적도 있어 “내 계산에는 어떤 값을 넣어야 하는지”부터 확인해야 합니다.

아래 내용은 시행 2026년 1월 1일 종합부동산세법, 시행 2026년 2월 27일 종합부동산세법 시행령, 시행 2026년 3월 20일 종합부동산세법 시행규칙의 조문에 따른 것입니다. 법령은 개정될 수 있으므로 계산 시점에 적용되는 조문을 다시 확인해야 하며, 구체적인 사안은 관할 세무서 등 관련 기관·전문가 확인이 필요합니다.

법률은 100분의 60부터 100분의 100까지 범위만 정한다

종합부동산세법은 주택에 대한 과세표준을 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 공제금액을 뺀 금액에 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 규정합니다. 여기서 법률이 직접 정하는 것은 구체적인 값이 아니라 상한과 하한, 즉 범위입니다. 실제 값은 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하도록 위임돼 있습니다. “올해 비율이 얼마인가”라는 질문의 답을 법률 조문에서 찾을 수 없는 이유가 여기에 있습니다. 법률은 틀만 정하고, 값은 시행령 단계에서 움직이는 구조입니다.

토지도 같은 방식으로 규정돼 있습니다. 공시가격을 합산한 금액에서 공제금액을 뺀 금액에 같은 범위의 공정시장가액비율을 곱합니다.

두 경우 모두 계산 결과가 영보다 작으면 영으로 보기 때문에, 공시가격 합계가 공제금액에 미치지 못하면 비율을 곱할 금액 자체가 생기지 않습니다.

시행령이 정한 값: 주택분 100분의 60, 토지분 100분의 100

이름은 같은 비율이지만 적용 대상에 따라 값이 다르므로, 계산을 시작하기 전에 대상이 주택분인지 토지분인지부터 구분해야 합니다. 주택과 토지를 함께 보유하고 있다면 각각의 비율로 과세표준을 따로 계산한 뒤 합쳐야 계산이 어긋나지 않습니다.

2019년부터 2021년까지는 연도별 비율이 따로 있다

시행령은 원칙이 되는 값을 두면서, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대해서는 연도별 비율을 따로 정하고 있습니다.

이 연도별 표는 주택분 규정과 토지분 규정에 같은 내용으로 들어 있어, 해당 기간에는 자산 유형과 관계없이 동일한 값이 적용됐습니다. 과거 연도분을 다시 계산하거나 이미 고지된 세액을 검산할 때 이 구간을 놓치면 결과가 달라집니다. 다만 시행령의 값은 개정으로 바뀔 수 있으므로, 계산하려는 과세연도에 적용되는 조문의 값을 직접 확인하는 것이 필요합니다.

주택분 공제금액 12억원·9억원·0원, 비율은 그다음에 곱한다

주택분은 공시가격 합산 → 공제금액 차감 → 공정시장가액비율 적용 순서로 과세표준이 만들어집니다. 공제금액은 납세의무자 유형에 따라 갈립니다.

비율은 공제 후 남은 금액에 곱하는 값이므로, 공제금액 구분이 달라지면 같은 비율을 써도 과세표준이 크게 달라집니다. 비율보다 자기 구분을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

재산세 비율은 「지방세법 시행령」 제109조에서 따로 확인한다

재산세에 적용되는 공정시장가액비율의 값은 종합부동산세법령 안에서는 확인되지 않습니다. 종합부동산세법 시행령은 공제할 재산세액을 계산하는 식에서 지방세법령의 비율을 인용하고 있습니다.

즉 종합부동산세 계산에서 재산세 비율이 등장하는 자리는 이미 부과된 재산세액을 빼 주는 계산식 안이고, 그 비율의 구체적인 값은 지방세법령에서 따로 확인해야 합니다. 여기서 근거로 삼은 자료만으로는 재산세 비율의 값을 단정할 수 없으므로 확인이 필요합니다.

9월 16일부터 9월 30일까지: 합산배제 신고와 1세대 1주택 특례 신청

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자로 보는 특례가 규정돼 있습니다. 이 특례의 신청과 합산배제 신고는 기간이 같습니다.

서식은 신청 내용에 따라 다릅니다.

수도권에서 지방 저가주택으로 볼 수 있는 지역은 경기도 가평군·연천군과 인천광역시 강화군·옹진군으로 한정돼 있습니다.

계산 전에 차례로 짚어 볼 일곱 가지

• 보유 자산 구분: 주택분과 토지분의 원칙 값이 다르므로, 둘 다 보유했다면 과세표준을 따로 계산해야 합니다.
• 과세연도 구간: 2019년부터 2021년까지 성립분은 연도별 비율이 따로 적용되므로, 과거 연도를 검산할 때 먼저 확인합니다.
• 공제금액 구분: 1세대 1주택자로 보는 경우인지에 따라 공제금액이 달라지므로, 특례 적용 여부는 확인이 필요합니다.
• 과세표준 발생 여부: 공시가격 합계가 공제금액 이하라면 과세표준은 영이 되어 비율을 곱할 금액이 없습니다.
• 기한 이행 여부: 합산배제와 특례는 정해진 기간 안의 신고·신청을 전제로 합니다.
• 재산세까지 볼지 여부: 재산세 비율은 지방세법령 쪽에 규정돼 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
• 최신 값 여부: 시행령은 개정될 수 있으므로 적용 연도 조문의 값 확인이 필요합니다.