증여 취득세 계산: 세율·시가인정액·중과 기준 정리

부모나 배우자에게서 집을 증여받기로 하셨다면 증여세와 별도로 취득세도 직접 신고해야 합니다. 그런데 증여 취득세는 과세표준을 잡는 방식부터 매매와 다르고, 조정대상지역 주택이면 세율이 크게 달라질 수 있습니다. 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여라면 한 건의 증여가 유상 부분과 무상 부분으로 나뉘어 계산됩니다. 아래 내용은 매매가 아닌 증여(무상취득)에 한정한 것으로, 지방세법·시행령·시행규칙 원문에 있는 세율·과세표준·중과 기준·신고기한만 담았습니다.

배우자·직계존비속 취득은 증여로, 인수한 채무는 유상으로 보는 구분

지방세법은 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우 증여로 취득한 것으로 봅니다. 다만 법이 정한 일정한 경우에는 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다. 그 각 호의 구체적 내용은 제공된 원문에서 생략돼 있어 확인 필요입니다.

시행령은 이 예외 중 대가 관련 단서의 기준을 정하고 있습니다. 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30에 상당하는 금액 이상인 경우입니다. 이 기준이 적용되는 거래 유형은 법 조문 각 호가 자료에 없어 확인 필요입니다.

증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여는 그 채무액에 상당하는 부분을 유상으로 취득하는 것으로 봅니다. 다만 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부담부 증여에는 위 배우자·직계존비속 규정을 적용합니다. 가족 간 부담부증여라면 채무 부분이 곧바로 유상 취득으로 인정되는지부터 확인해야 합니다.

무상취득 과세표준: 시가인정액 원칙과 시가표준액을 쓰는 예외

증여 같은 무상취득의 과세표준(취득당시가액)은 원칙적으로 시가인정액입니다. 시가인정액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래될 때 통상 성립한다고 인정되는 가액으로, 매매사례가액·감정가액·공매가액 등을 말합니다. 원칙과 예외를 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

납세자가 가액을 고를 수 있는 ’대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등’은 취득물건의 시가표준액이 1억원 이하인 부동산등입니다. 이때 1억원 기준은 지분 취득이면 전체 지분의 시가표준액, 부속토지만 취득하면 전체 주택의 시가표준액으로 판단합니다.

감정가액으로 신고할 때의 감정기관 수와 시가불인정 지정

감정가액을 과세표준으로 신고하려면 감정기관에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부해야 합니다. 여기서 감정기관은 감정평가법인등을 말합니다.

감정가액이 다른 감정기관 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등의 사유가 있으면 해당 감정기관은 1년의 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있습니다. 시가불인정 감정기관이 평가한 감정가액은 지정 기간 동안 시가인정액으로 보지 않습니다.

취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지의 평가기간과 적용 가액

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 평가기간에 해당 부동산을 매매·감정·경매·공매한 사실이 있을 때의 가액입니다. 평가기간 안에 드는지는 다음 날짜를 기준으로 판단합니다.

시가인정액이 둘 이상이면 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용하고, 그런 가액이 둘 이상이면 평균액을 씁니다. 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 매매사례는 제외됩니다.

해당 부동산의 시가인정액이 없으면 면적·위치·종류·용도와 시가표준액이 같거나 비슷한 유사부동산등의 가액을 씁니다. 다만 취득일 전 1년부터 신고·납부기한 만료일까지(기한 내 신고했다면 신고일까지)의 가액으로 한정합니다.

평가기간 밖 거래를 시가로 인정받는 지방세심의위원회 심의요청

평가기간 밖의 거래를 시가로 인정받으려면 지방세심의위원회 심의를 거쳐야 합니다. 심의요청 대상은 취득일 전 2년 이내 중 평가기간이 아닌 기간의 매매등, 또는 평가기간이 지난 뒤 신고·납부기한 만료일부터 6개월 이내의 매매등입니다.

평가기간 이전 기간 매매등에 대한 심의요청은 요청을 받은 날부터 50일 이내에 결과가 서면으로 통지됩니다.

신고 시점에 어떤 가액이 시가인정액으로 확정되는지, 신고 뒤 평가기간 안에 새 매매사례가 생기면 과세표준을 어떻게 적용하는지는 관할 지방자치단체에 확인 필요입니다.

무상취득 세율 1천분의 35와 조정대상지역 주택 중과

비영리사업자에는 종교·제사 단체, 학교 등 교육시설 운영자, 사회복지법인, 정당 등이 포함됩니다.

조정대상지역 주택 중과에서 중과기준세율은 1천분의 20으로 정의돼 있습니다. 표준세율로 쓰는 목의 구체적 수치는 제공된 원문에서 생략돼 있어 확인 필요입니다.

일정가액 이상 주택은 취득 당시 시가표준액이 3억원 이상인 주택입니다. 지분이나 부속토지만 취득하면 전체 주택의 시가표준액으로 판단합니다. 과세표준은 시가인정액인데 중과 여부는 시가표준액으로 가르므로, 두 가액을 따로 확인해야 합니다.

중과에서 제외되는 경우도 있습니다.

• 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 이 중과에서 제외됩니다. 시행령은 제외 대상자를 각 목으로 정하는데, 각 목 내용이 자료에서 생략돼 있어 확인 필요입니다.
• 이혼 재산분할처럼 세율 특례 적용대상에 해당하는 경우도 제외 사유로 열거돼 있습니다.

지방자치단체장은 조례로 취득세 세율을 법정 세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황과 무상취득 중과 조문이 현재 적용되는지는 신고 전에 확인 필요입니다.

과세표준에 세율을 곱하는 계산 순서

부동산 취득세는 과세표준에 표준세율을 적용해 계산한 금액이 세액입니다. 증여라면 다음 순서로 따져 봅니다.

• 첫째, 가족 간 취득인지, 유상으로 보는 예외에 해당하는지 취득 유형을 정합니다.
• 둘째, 시가인정액·시가표준액 중 적용할 과세표준을 정합니다.
• 셋째, 조정대상지역 여부, 시가표준액 기준, 제외 사유를 확인해 일반 세율인지 중과 세율인지 정합니다.
• 넷째, 과세표준 × 세율로 세액을 산출합니다.

부담부증여는 채무부담액과 잔액을 나눠 계산

부담부증여는 한 건을 둘로 나눠 계산합니다.

채무부담액은 시가인정액을 한도로 합니다. 인정되는 채무부담액은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액입니다. 입증 자료는 다음과 같습니다.

유상 부분과 무상 부분에 각각 어떤 세율 구분이 적용되는지는 주택 여부와 세대 상황에 따라 달라질 수 있어 확인 필요입니다.

취득일이 속하는 달 말일부터 3개월: 신고·납부, 계약 해제, 수정신고

• 무상취득(상속 제외)과 부담부 증여로 인한 취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다.
• 무상취득의 취득시기는 계약일이며, 그 전에 등기했다면 등기일에 취득한 것으로 봅니다.
• 기한 안이라도 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 합니다.
• 등기하지 않은 상태에서 계약해제신고서 등으로 해제가 입증되면 취득으로 보지 않습니다. 계약해제신고서는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제출된 것만 해당합니다.
• 기한까지 시가인정액이나 시가표준액으로 신고한 뒤 지자체가 경정하기 전에 수정신고하면 관련 가산세를 부과하지 않습니다.
• 신고서에는 증여계약서 등 취득가액과 취득일을 증명하는 서류 사본 1부를 첨부합니다.
• 세무서장 또는 지방국세청장은 부동산 증여세 부과·징수 자료를 행정안전부장관이나 지방자치단체장에게 통보해야 합니다.

신고 전에 취득 상대부터 수정 여지까지 점검할 항목

지방세법과 지방세법 시행규칙은 시행 2026년 7월 1일 원문을, 지방세법 시행령은 시행 2026년 9월 18일 원문을 기준으로 했습니다. 위 내용은 일반적인 절차 안내이며, 구체적 사안은 관할 지방자치단체나 세무 전문가 확인이 필요합니다.