부동산 증여세율 계산 전 확인할 증여재산가액 평가 기준

부모에게서 아파트나 토지를 증여받기로 했다면, 지금 가장 궁금한 것은 ’세율이 얼마이고 공제를 빼면 세금이 얼마인지’일 것입니다. 하지만 증여세는 세율표만으로 계산되지 않습니다. 세율을 곱하기 전에 부동산을 얼마로 평가할지부터 정해야 하고, 그 평가 방법은 법령에 꽤 자세히 정해져 있습니다. 아래 내용은 취득세가 아닌 증여세만 다루며, 상속세 및 증여세법과 그 시행령·시행규칙 원문에서 확인되는 세액 계산의 기초입니다.

세율표보다 먼저 정해지는 증여재산가액, 그리고 수치로 제시하지 못하는 세율·공제

• 증여세는 평가한 증여재산가액에 법이 정한 세율을 곱해 계산합니다. 시행령도 장애인 신탁 관련 증여세를 법에 따라 평가한 가액에 법이 정한 세율을 곱해 계산하도록 규정하고 있습니다.
• 다만 여기서 참고한 원문 발췌에는 증여세 세율 구간표와 증여재산공제 금액을 정한 조문이 들어 있지 않습니다. 그래서 구간별 세율과 공제 한도는 수치로 제시하지 않고 확인 필요 사항으로 남겨 둡니다.
• 세제개편안에 따라 세율이 바뀌었는지도 확인 필요입니다. 신고하기 직전에 시행 중인 법령 원문으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
• 대신 세율을 적용하기 전 단계인 부동산 증여재산가액 산정 방법은 원문에 자세히 나와 있습니다. 아래에서 순서대로 살펴봅니다.

등기접수일이 증여일이 되고, 증여일이 평가기준일이 됩니다

증여재산 취득시기는 재산의 상태에 따라 다르게 정해집니다.

증여일이 곧 평가기준일이므로, 이 날짜가 정해져야 평가기간을 셀 수 있습니다.

증여일 현재 시가 원칙과 전 6개월·후 3개월의 평가기간

세율을 곱할 금액은 다음 원칙으로 정해집니다.

• 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일, 즉 평가기준일 현재의 시가에 따릅니다.
• 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상 성립된다고 인정되는 가액입니다. 수용가격·공매가격·감정가격 등 시행령이 정한 가액도 시가에 포함됩니다.
• 시가를 산정하기 어려우면 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려해 법이 정한 보충적 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다.
• 부동산이나 부동산에 관한 권리의 소재지는 그 부동산이 있는 곳이며, 소재지는 증여 당시 현황에 따라 판정합니다.

시가로 인정되는 매매·감정 가액은 평가기간을 기준으로 가려냅니다.

• 증여재산의 평가기간은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지이며, 이 기간에 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 가액을 시가로 봅니다.
• 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 평가기준일을 전후해 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다. 그런 가액이 둘 이상이면 평균액을 씁니다.
• 해당 재산 자체의 매매등 가액이 있으면, 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 유사한 다른 재산의 가액은 적용하지 않습니다.
• 해당 재산의 가액이 없으면 유사한 다른 재산의 가액을 시가로 봅니다. 다만 증여세 과세표준을 신고했다면 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액으로 한정됩니다.
• 공동주택가격이 있는 공동주택은 요건을 충족하는 주택이 둘 이상이면 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사재산으로 봅니다.
• 평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내의 매매등은, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자 등이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다.
• 매매등의 기준일이 평가기준일보다 앞서고 그 뒤 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되면, 그 금액을 더할 수 있습니다.

감정가액 신고에 필요한 감정기관 수와 시가불인정 지정

감정가격을 시가로 쓰려면 감정기관 수 요건을 맞춰야 합니다.

• 여기서 공신력 있는 감정기관은 감정평가법인등을 말합니다.
• 감정가액이 다른 감정기관 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등의 사유가 있으면 그 감정기관은 1년의 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있습니다.
• 지정된 기간 동안 그 감정기관이 평가한 감정가액은 시가로 보지 않습니다.
• 지정 전에는 감정기관에 통지하고 의견을 듣는데, 감정기관은 통지를 받은 날부터 20일 이내에 의견을 제출해야 합니다.

시가가 없는 토지·건물·주택·분양권에 쓰는 보충적 평가

토지 가운데 개별공시지가가 없는 토지는 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려해 평가하고, 지가가 급등하는 지역으로 지정된 곳의 토지는 배율방법으로 평가합니다.

임대 중인 부동산은 환산가액과 보충적 평가액 중 큰 금액

• 임대차계약이 체결됐거나 임차권이 등기된 부동산은 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 보충적 평가액 가운데 큰 금액을 그 재산의 가액으로 합니다.
• 임대료 등의 환산가액은 (1년간의 임대료 ÷ 재정경제부령으로 정하는 율) + 임대보증금으로 계산합니다.
• 이 계산식에 쓰는 율의 구체적 수치는 이번 원문 발췌에 없어 확인 필요입니다.
• 토지와 건물 소유자가 같으면, 환산가액을 토지·건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 합니다.

소유권을 넘기지 않아도 증여가 되는 무상사용과 담보 이용

• 다른 사람의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻으면, 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 보고 그 이익을 증여재산가액으로 합니다. 소유자와 함께 거주하는 주택과 거기에 딸린 토지는 제외됩니다.
• 무상사용 기간은 5년으로 보며, 5년을 넘기면 개시일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 봅니다.
• 무상사용 이익이 기준금액인 1억원에 미달하면 과세 대상에서 제외됩니다.
• 특수관계인이 아닌 사람 사이의 거래라면, 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에만 이 규정을 적용합니다.
• 무상사용 증여세를 결정·경정받은 뒤 기간 중에 그 부동산을 상속·증여받거나, 소유자의 양도·사망 등으로 무상사용을 그만두게 되면 사유 발생일부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있습니다.

신고 뒤 세무서장등이 하는 결정·경정

• 세무서장등은 신고에 따라 과세표준과 세액을 결정합니다. 신고하지 않았거나 신고 내용에 탈루·오류가 있으면 조사해 결정합니다.
• 증여재산 조사나 가액 평가에 오래 걸리는 등 부득이한 사유로 법정결정기한 안에 결정하지 못하면, 그 사유를 수증자에게 알려야 합니다.
• 결정 후 탈루나 오류가 발견되면 즉시 조사해 결정하거나 경정합니다.

증여일 확정부터 세율·공제 확인까지, 신고 전 점검 순서

위 내용은 다음 원문을 기준으로 했습니다.

여기까지의 설명은 일반적인 절차 안내이며, 구체적 사안은 관할 세무서나 세무 전문가의 확인이 필요합니다.