공사를 맡기기로 하고 계약서 양식을 내려받았는데, 빈칸에 무엇을 적어야 할지, 어떤 조항이 빠지면 안 되는지 막막한 경우가 많습니다. 특히 하자가 생겼을 때, 자재값이 올랐을 때, 공사가 늦어졌을 때는 계약서에 정해 둔 내용이 기준이 됩니다. 아래 내용은 공공 공사계약에 적용되는 국가계약법령이 계약서에 정하도록 한 항목을 기준으로, 건축주가 양식을 점검할 때 쓸 수 있도록 엮은 체크리스트입니다.
공공 공사 규정을 민간 양식 점검에 빌려 쓸 때의 한계
국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률과 그 시행령·시행규칙은 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원이 공사계약을 체결할 때 지켜야 할 규칙입니다. 개인 건축주끼리 맺는 민간 공사계약이나 인테리어 계약에 이 규정이 그대로 적용된다는 내용은 참고한 자료에 없습니다. 그래서 여기서는 공공 공사계약서가 반드시 담도록 한 항목을 “계약서에 어떤 내용이 있어야 하는가”를 점검하는 참고 기준으로만 씁니다.
민간 공사에서 많이 쓰는 국토교통부 표준도급계약서는 참고한 자료에 포함되어 있지 않습니다. 최신 고시본의 서식과 조항 구성은 확인 필요 사항이므로, 실제 양식은 고시 원문을 직접 확인한 뒤 아래 항목과 하나씩 맞춰 보는 것을 권합니다.
국가계약법령이 “정해야 한다”·“명시해야 한다”고 한 기재 항목
국가계약법령이 공사계약을 체결할 때 “정해야 한다” 또는 “명시해야 한다”고 한 항목을 모으면 다음과 같습니다.
| 항목 | 계약서에 담을 내용 |
|---|---|
| 담보책임의 존속기간 | 공사 도급계약을 체결할 때는 담보책임의 존속기간을 정해야 합니다. 이 기간은 「민법」 제671조에서 규정한 기간을 초과할 수 없습니다. |
| 하자담보책임기간 | 전체 목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중 먼저 도래한 날부터 1년 이상 10년 이하의 범위에서 정합니다. 부분 완료로 일부를 먼저 쓰는 경우에는 부분 목적물을 인수한 날과 관리·사용을 시작한 날 중 먼저 온 날이 기산점입니다. |
| 하자보수보증금률 | 공사계약을 체결할 때 공종 구분에 따라 계약금액에 대한 하자보수보증금률을 정해야 합니다. |
| 물가변동 조정 방법 | 계약상대자가 지수조정률 방법을 원하는 경우가 아니면 품목조정률 방법으로 계약금액을 조정한다는 뜻을 계약서에 명시해야 합니다. 같은 계약에서는 두 방법 중 하나만 써야 합니다. |
| 계약이행 보증 방법 | 계약상대자는 계약보증금을 내는 방법과 공사이행보증서를 내는 방법 가운데 하나를 골라 계약이행을 보증합니다. 계약상대자가 이행보증방법 변경을 요청하면 1회에 한하여 변경하게 할 수 있습니다. |
| 지체상금 조항 | 계약상대자가 의무 이행을 늦춘 경우의 지체상금 계산 방식과 상한을 확인합니다. |
| 기명날인 또는 서명 | 계약상대자가 둘 이상인 공동계약이라면 담당 공무원과 계약상대자 모두가 계약서에 기명하고 날인하거나 서명해야 계약이 확정됩니다. |
공사 종류에 따라 달라지는 하자담보책임기간
하자담보책임기간은 공사 종류에 따라 정합니다.
| 공사 종류 | 하자담보책임기간 |
|---|---|
| 「건설산업기본법」에 따른 건설공사 | 같은 법 시행령 별표에 따른 기간 |
| 공동주택건설공사·전기공사·정보통신공사·소방시설공사 | 각 업법 시행령에 따른 기간 |
| 자갈도상 철도공사(궤도공사 부분), 지하수개발·이용시설공사 등 | 1년 |
| 공종별 하자책임을 나눌 수 없는 복합공사 | 주된 공사의 종류를 기준으로 정한 기간 |
공종별 하자보수보증금률과 하자 검사 의무
하자보수보증금률은 공종별로 다음과 같습니다.
| 공종 | 하자보수보증금률 |
|---|---|
| 철도·댐·터널·교량·상하수도구조물 등 중요구조물공사 및 조경공사 | 100분의 5 |
| 공항·항만·삭도설치·방파제·사방·간척 등 공사 | 100분의 4 |
| 관개수로·도로(포장공사 포함)·하천·일반건축 등 공사 | 100분의 3 |
| 위 세 가지 유형에 해당하지 않는 그 밖의 공사 | 100분의 2 |
다음 공사는 하자보수보증금을 납부하지 않게 할 수 있는 경우에 해당합니다.
- 구조물 해체 공사
- 성질상 하자보수가 필요 없는 공사
- 계약금액이 3천만원을 초과하지 않는 공사(조경공사 제외)
하자 검사 의무도 함께 확인합니다. 발주 측은 하자담보책임기간 중 연 2회 이상 정기적으로 하자를 검사해야 합니다. 검사한 사람은 하자검사조서를 작성해야 하지만, 계약금액이 3천만원 이하인 공사계약은 하자검사조서 작성을 생략할 수 있습니다.
자재값이 올랐을 때: 물가변동 조정 요건과 품목조정률 산식
자재값이 오르거나 설계가 바뀌었을 때 금액을 어떻게 조정할지는 계약서에서 다툼이 가장 잦은 부분입니다. 국가계약법령은 물가변동, 설계변경, 불가항력 사유를 포함한 계약내용 변경으로 계약금액을 조정할 필요가 있으면 대통령령에 따라 조정하도록 합니다.
물가변동 조정 요건은 다음과 같습니다.
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 경과 기간 | 계약을 체결한 날부터 90일 이상 경과해야 검토 대상이 됩니다. |
| 조정률 | 입찰일 기준으로 산출한 품목조정률 또는 지수조정률이 100분의 3 이상 증감되어야 합니다. |
| 재조정 제한 | 한 번 조정하면 조정기준일부터 90일 이내에는 다시 조정하지 못합니다. 다만 천재·지변이나 원자재 가격급등으로 조정하지 않으면 계약이행이 곤란하다고 인정되면 예외가 있습니다. |
| 특정규격 자재 | 공사비 재료비·노무비·경비 합계액의 1천분의 5를 초과하는 자재는 가격증감률이 100분의 15 이상이면 그 자재에 한해 조정합니다. |
품목조정률 산식은 시행규칙에 공식으로 나와 있습니다.
| 구하는 값 | 산식 |
|---|---|
| 품목조정률 | 각 품목 또는 비목의 수량에 등락폭을 곱한 금액의 합계액 ÷ 계약금액 |
| 등락폭 | 계약단가 × 등락률 |
| 등락률 | (물가변동당시가격 − 입찰당시가격) ÷ 입찰당시가격 |
조정금액은 조정기준일 이후에 이행되는 부분의 대가에 품목조정률 또는 지수조정률을 곱해 산출합니다. 증액 조정은 계약상대자로부터 조정 청구를 받은 날부터 30일 이내에 해야 합니다.
공사량이 바뀌었을 때: 설계변경 단가와 절감액 감액
설계변경 조정은 공사량이 늘거나 줄었을 때 계약금액을 조정하는 방식입니다. 늘거나 준 공사량의 단가는 산출내역서상의 계약단가를 쓰는 것이 원칙입니다. 계약상대자 요청으로 새로운 기술·공법을 써서 설계변경을 했다면 해당 절감액의 100분의 30에 해당하는 금액을 감액합니다.
공사이행보증서의 보증 범위와 지체상금 계산·상한
공사이행보증서를 내는 방식이라면 보증 범위를 확인해야 합니다. 공사이행보증서는 보증기관이 의무를 이행하지 않을 경우 아래 금액 이상을 납부할 것을 보증해야 합니다.
| 낙찰 구분 | 보증해야 하는 납부 금액 |
|---|---|
| 일반적인 경우 | 계약금액의 100분의 40 이상 |
| 예정가격의 100분의 70 미만으로 낙찰된 경우 | 계약금액의 100분의 50 이상 |
계약상대자가 의무를 이행하지 않으면 발주 측은 지체 없이 보증서 발급기관에 의무 이행을 청구해야 합니다.
지체상금은 다음과 같이 계산합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 계산 방식 | 계약금액에 정해진 율과 지체일수를 곱한 금액으로, 현금으로 납부하게 합니다. |
| 지체일수에서 빼는 사유 | 계약상대자에게 책임이 없는 사유로 늦어진 일수는 지체일수에 넣지 않습니다. |
| 기성부분 | 검사를 거쳐 인수한 기성부분이 있으면 그 금액을 계약금액에서 빼고 지체상금을 계산합니다. |
| 상한 | 지체상금이 계약금액의 100분의 30을 초과하면 100분의 30으로 합니다. |
내려받은 양식에 대조해 볼 질문
내가 쓰려는 공사계약서 양식이 충분한지 아래 질문으로 점검해 보세요.
- 담보책임 존속기간과 하자담보책임기간이 따로 적혀 있고, 하자담보책임기간의 기산점(인수일·준공검사일 중 먼저 온 날)이 명확한가
- 공사 종류에 맞는 하자담보책임기간과 하자보수보증금률이 들어 있는가, 복합공사라면 주된 공사 기준이 적혀 있는가
- 물가변동 조정 방법(품목조정률 또는 지수조정률) 중 무엇을 쓸지 계약서에 명시되어 있는가
- 설계변경 시 단가를 어떻게 정하는지, 신규 비목 단가 산정 방식이 들어 있는가
- 이행보증 방법과 보증 범위가 정해져 있는가
- 지체상금의 율, 지체일수에서 빼는 사유, 상한이 적혀 있는가
- 계약 당사자 모두가 기명날인 또는 서명했는가
- 민간 공사라면 국토교통부 표준도급계약서 최신 고시본을 별도로 확인했는가(확인 필요)
법령 시행일과 민간 계약에 적용할 때의 유의점
위 항목은 공공 공사계약 규정을 참고 기준으로 삼은 것이며, 민간 계약에 똑같이 적용된다는 뜻은 아닙니다. 개별 사안은 다를 수 있고, 위 내용은 법률 자문이 아닙니다.
기준으로 삼은 법령의 시행일은 다음과 같습니다.
| 법령 | 기준으로 한 본 |
|---|---|
| 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 | 시행 2026년 6월 11일 본 |
| 같은 법 시행령 | 시행 2026년 6월 3일 본 |
| 같은 법 시행규칙 | 시행 2026년 1월 2일 본 |
구체적인 사안은 관련 기관이나 전문가에게 확인해야 합니다.